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　　近日，上海社科院公布了一项 “上海民生民情民意系列报告”，表示人口正在向市区外扩散。调查采用PPS抽样法，取样了6个行政区40个居委会的2031份样本，结果显示： 与2015年相比，居住于外环之外的居民人数上升了5.3个百分点，人口向外扩散已经成为显态。

　　嘉定松江成“香饽饽”

　　上海市近3年商品住宅新房成交总量

　　随着中心区房价的持续走高，地铁轨道交通的完善以及政策性动迁等因素的影响，上海中心区的人口外迁渐至活跃，嘉定、松江成为外迁人口垂涎的“香饽饽”。据克而瑞的相关数据显示：嘉定、松江荣获2014年上海新房总成交量的状元和探花；在2015年，这2个区也分别以18394套、15783套的“海量”一马当先；截至2016年5月，嘉定、松江分别成交6787套、6770套，以明显优势拿下前二。从整体上看，近3年来，嘉定和松江的新房成交量一直盘踞前三。

　　上海中原地产分析师卢文曦表示：嘉定松江这2个区，区大地多，新城建设启动早，加之轨道依托的便利性，自然成为外迁人口的首选。

　　如今，交通便捷程度已成为影响人口外迁的重要因素。目前嘉定区只有11号和13号地铁线途经，还有1条在建地铁线——14号线。可是据虹桥商务区“十三五”规划，未来还有3条地铁线途经嘉定区，分别是：20号线（原17号线）、23号线、13号线。

　　目前，松江区也只有地铁9号线，不过“上海十三五规划”分析指出：未来五年，松江将建设6条总长90公里的有轨电车线路，其中T1、T2线预计2年后投入使用；还会抬升G60高速城区段，打通南北方向的阻隔，将新老城区连成一体；另外，松江区还会实施沪杭铁路的南移工程，为南部城区发展留出足够空间。

　　存量小倒逼房企加紧布局

　　2016年5月上海住宅存量及去化表

　　人口外迁着实给嘉定、松江的房企松了“一口气”。虽然这两个区的商品住宅存量很大，其中松江有113.9万平米，嘉定有113.5万平米。但是，结合这两个区的月度成交来看，其实它们的去化的时间都仅需7.4个月，相对于上海平均8.5个月的平均去化周期，时间并不算长。倒是那些位于市中心区域的板块，成交量稀少，有的区域的去化周期超过上海平均去化周期的3倍。

　　值得注意的是，嘉定主城区虽然有55万平方米的存量，可是截至6月20日，该板块的商品住宅已经成交了32.5万平方米，依循这样的速度，该区域内的存量仅需9个多月就能去化完全。

　　外环区域的商品住宅存量小，倒逼房企加紧在外环的拿地步伐。6月17日上海嘉定区徐行镇06-04地块拍得22.05亿元，折合楼板价24104元/平米，溢价率201.30%。另一宗嘉定新城E27-1纯住宅地块，成交总价41.98亿，成交楼面价30289元/㎡，溢价率68.27%。尽管“面粉比面包贵”，这两次土拍还是吸引了16家开发商来竞拍。其中，仅徐行镇06-04地块就经过100多轮的竞价才定锤，可见房企拿地的热情和相互之间竞争的激烈程度。

　　据悉，松江区方松街道新城主城B单元B06-06号地块将于7月1日进行土拍，该地块是纯居住用地，起拍价——30.3亿元。届时，该区域可能会出现新的“地王”。有央媒发文指出：地王虽然在很短的时间内可以推高楼市价格，通过诱发房价上涨预期加快住宅销售，但从中长期看，将加剧住宅市场供求失衡状况，增加市场运行脆弱性，导致金融风险高度聚集。

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　　来源：新浪乐居

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