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刚刚过去的周末，福州哪里最热闹？

当然是福州市房屋登记中心啦！

　　据福州市房屋登记中心相关负责人介绍，4月8日~10日三天共受理业务5438件，日均受理量高达1812件，比正常工作日的日均约300件增加了近5倍！

　　大家应该都知道，这主要是由于从4月11日起，福州市房地产交易环节契税、营业税优惠政策执行细则调整的缘故。加上福州购房套数认定标准刚刚改变，而契税缴纳标准又与此息息相关，不少购房者都有点蒙。今天我们就给大家好好捋一捋！

　　营改增实施之后

　　你的税费到底多了还是少了？

　　根据财政部3月底下发的细则，5月1日后，北上广深之外的地区，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。我们用一张表格说明费用的变化——

　　举个例子，美男子曾哥有一套买了一年多的住房要出售，前期买入时是200万，现在要以300万卖出去

　　5月1日前，需要征收营业税，税率为5.6%，要缴纳300W*5.6%=16.8万元的营业税

　　5月1日后，实行营改增政策，税率为5%，则需要缴纳（300W-200W）*5%=5万的增值税

5月1日营改增实施后

还是减轻了不少税费呀

但这其中隐藏着一个重要事项

购房时间的认定标准变了！

　　从2016年4月11日起（含11日），个人转让住房的购房时间，改按国家税务总局规定的【契税完税凭证时间与房屋所有权证记载时间孰先】原则认定，不再按原购房合同签订时间认定的规定。

　　对于之前一些买了房子，但是迟迟没办产权证的业主而言，未来短期内想转卖房子，可能成本会有所提高（虽然最后都是买房者承担这笔税费……）。

　　关于首套房认定标准

　　“认定主体为家庭”怎么算？

　　简单来说，夫妻双方+未成年儿女算一个家庭，18岁以上的成年人，则算另一个家庭。

　　小A

　　妈妈名下有房，儿子名下也有房，儿子买房时已满18岁，他的房子算首套吗？

　　算！因为儿子已成年！若未成年，算二套！

　　主页君

　　婚前购买了在建期房

　　婚后要算二套房吗？

　　1

　　个人认定改为家庭认定有什么区别？

　　4月11日起，必须是符合家庭认定标准为首套的，才能享受首套房相关优惠政策。如果只是以个人认定标准为首套的，之前有办理的首套证明也无效。

　　小A

　　如果夫妻双方中一方名下已经有房，那另一方再买一套房呢？

　　另一方再买一套就算二套房了！之前算首套房！

　　主页君

　　特殊案例：

　　小A

　　我和老公是婚前各买了一套房，登记在各自名下，我已经交房，但是开发商说要明年才可以办理房产证，我老公的房子还是在建的期房。难道我们要按二套房算吗？对税金有什么影响？

　　契税的缴纳标准看房产证的备案时间。

　　如果，结婚证上的时间早于房产证的备案时间，应该算首套房！

　　如果，结婚证上的时间晚于房产证的备案时间，应该算二套房！

　　主页君

　　首套房认定标准

　　直接影响你缴纳的契税

　　首套房和二套房贷契税方面百分比不同：

　　以夫妻双方中一方名下已经有房，那另一方再买一套房为例，假设新买的房屋面积100平方米，总价200万

　　调整前按首套房1.50％的税收标准 200万*1.50％=3万

　　调整后按二套房贷2％的税收标准 200万*2％=4万

　　所以需要多缴纳1万元，而如果从二套房变为三套房，契约税将增加更多。

　　当然啦，首套房的核心，影响还是在首付……

　　在福州，居民购买首套房的商业性个人住房贷款，最低首付比例可按20%执行；为改善居住条件再次购房申请商业性个人住房贷款，符合贷款条件的，可执行最低首付比例30%。还是举上面的例子吧：

　　调整前按首套房最低首付比例20%：200万*20%=40万

　　调整后按二套房贷最低首付比例30%：200万*30%=60万

　　一看就知道多了20万的压力啊！

　　首套房证明影响还是挺大的

　　如果你吃不准认定标准

　　不如去福州市房屋登记中心免费查询一下

　　办理地点：福州市房屋登记中心

　　地址：福建省福州市福屿路200号福州市房地产综合大楼

　　电话：(0591)87525468

　　二套变首套，再从首套变回二套，福州购房政策这几年变化可不少，大家是不是都有点闹晕了？回头看看，福州几次大的购房政策出台的背后，又能与房价的变化、政策的需要产生怎样的联系呢？

　　2010年10月10日

　　福州市发布购房限购令

　　福州市政府办公厅2010年10月10日正式颁发《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》，出台限购令。

　　部分内容：

　　（1）福州市暂停拥有2套（含）以上住房的该市户籍家庭和拥有一套（含）以上住房的非该市户籍家庭在福州市区继续购买商品房。

　　（2）对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上;对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定；暂停发放3套房（含）以上的住房贷款。

　　（3）卖自住房一年内再购房不再减免个税。

　　抑制房价过快上涨的趋势，排除投机性购房需求——这是2010年，业内人士对限购令出台目标的解读。

　　根据监测数据，2009年—2010年，福州成交均价整体上涨约3500元/㎡，2010年—2011年，福州成交均价则上涨了2300元/㎡，2011年—2012年整体房价水平则基本回落至2010年—2011年水平。

　　另一方面，以麦田为例，限购出台前的纯投资性购房群体在成交比例中可达10%左右，而2013年则在5%~6%，已经下降了一半，市场主体以自住性购房为主。

　　2014年8月1日

　　福州市取消房地产限购

　　“闽八条”落地

　　福建省住建厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，意见共八条，2014年8月1日起施行，优惠政策有效期1年。

　　部分内容：

　　（1）放开购房审查：在全省范围内购房办理签约（网签）、贷款、产权登记等手续时，无需提供一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明。

　　（2）放开限贷：家庭购买首改房按首套房认定。购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房，按首贷认定。

　　（3）普通商品住房认定标准放宽住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下（含144平方米）的住房属于普通商品住房。

　　（4）居民家庭为改善居住条件而再次购买一套普通商品住房(含二手房）按首套房认定。

　　（5）对家庭购买首套普通住房面积在90平方米以下(含90平方米)的，契税按1%税率征收;面积在90—144平方米(不含90平方米)的，契税按1.5%税率征收。

　　（6）超过五年的普通住房免征营业税。

　　业内人士认为，“闽八条”的落地，表明福州在支持保障首次和改善性住房。政策叠加效应的释放，库存高企、资金短缺等问题将逐步改观。

　　2014年底福州楼市成交明显回暖，12月五城区2559套的成交量创年内新高，且高出年内第二高的11月（1820套）一大截，明显走出了2013年上半年的泥潭。

　　但进入2015年，重归低迷，1月五城区成交1395套，2月成交1413套。

　　2015年3月20日

　　“闽七条”来袭

　　首次公积金购房首付最低20%

　　福建省住建厅、财政厅、金融办等三部门，制定了《关于稳定住房消费支持刚性住房需求的若干意见》，2015年3月20日起施行。

　　部分内容：

　　（1）首改房认定标准放宽：除购买别墅外，个人购买首套房、首改房（含一手房和二手房），不论其面积大小，均可享受首套房有关优惠政策。所购房屋属于旧房换新房、家庭成员上班距离及子女上学距离变近、居住环境有所改善，也被认定为首改房。取消了对境外个人（包括港澳台居民、华侨）、境外机构的购房限制。

　　（2）对住房公积金缴存职工的贷款申请，不再查房。个贷使用率低于85%的设区市，要提高贷款最高额度。对首次申请住房公积金贷款的职工，首付比例降低至20%。

　　（3）本省金融机构适当下浮贷款利率。

　　从当时的房价数据我们也许可以看出闽七条的发布背景，国家统计局2015年3月18日最新公布的2月份70个大中城市住宅销售价格指数表明，福州一手房已是连续10个月下跌，2015年2月房价仅为去年同期的92.4%。

　　所以，福州大学房地产研究所所长王阿忠认为：政府推出“闽七条”，是希望通过政策刺激调动购房需求，帮忙消化库存。“现在开发商手上的库存量太大，现在市场上缺少投资性需求，只能刺激自住性的需求、改善性的刚性需求。”

　　2015年4月18日

　　“榕五条”购房新政出台

　　首套房和首改房认定主体为购房个人

　　福州市政府办公厅出台《关于稳定住房消费支持刚性住房需求的实施意见》，2015年4月18日起施行。

　　部分内容：

　　（1）首套房和首改房（均含一手房和二手房）认定主体为购房个人。

　　（2）对住房公积金缴存职工的贷款申请，不再查询个人住房信息。首次申请住房公积金贷款的职工，首付比例降至20%；已还清首次住房公积金贷款的职工，可以第二次申请住房公积金贷款，首付比例降至30%。

　　（3）贷款协议签订45天内银行要放款

　　（4）用补偿款买城区一手房可获奖励

　　（5）开展共有产权住房试点

　　“闽七条”犹言在耳，“榕五条”又为福州楼市掷下了重磅利好，这可以看做是“闽八条”在福州的落地政策。

　　据媒体分析，通过放宽首套房认定标准与房贷松绑可以减轻购房者压力以及满足人民购房需求，盘活拆迁户补偿资金，减轻政府建设安置房压力，促进商品房和二手房消费。

　　2016年2月17日

　　福建出台“闽八条”2.0

　　化解地产库存

　　福建人民政府2016年2月17日发布了《关于化解房地产库存的若干意见》，福建《意见》含八项化解地产库存的措施，也被称为“闽八条”。

　　部分内容：

　　（1）居民购买首套房的商业性个人住房贷款，最低首付比例可按20%执行；为改善居住条件再次购房申请商业性个人住房贷款，符合贷款条件的，可执行最低首付比例30%。

　　（2）支持农民进城购房，意见提出，各市、县(区)政府要制定鼓励农民进城购房的政策措施，落实户籍改革方案和居住证制度，进一步简化农业转移人口购房落户手续。

　　（3）各市、县（区）政府原则上不再新建公租房，通过收购库存商品房或长期租赁住房作为公租房。

　　（4）2015年12月31日前签订土地出让合同、未构成闲置土地，且已全部缴清土地出让金的商业办公用地，可转型为商品住宅用地。

　　根据数据我们可以看到，截至2015年12月底，福建全省房地产业现实库存7525万平方米，去化周期约为26个月，其中住宅库存去化周期约为17个月，商业、办公等非住宅用房去化周期更长、难度更大。

　　所以，在业内人士看来，福建此次出台的“闽八条”最大的一个亮点就是可以土地“转性”。中原地产首席市场分析师张大伟析，福建新政策力度较大，特别是针对商办用地可以改住宅，政策力度超前，有利于化解目前部分城市的商业地产过剩现象。

　　那这五年来，福州的房价到底涨了多少？下面这些图一看就很清楚：

数据来自中国房价网

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