生活不是缺少美，而是缺少发现美的眼睛。在这个人人抱怨房价逆天的时代，其实还有许多低总价的二手房等待大家去发现，跑一跑、问一问，说不定就淘到了适合自己的房子。

　　端午前，小马哥通过领导的神秘指点，发现某中介居然放出超低房源，而且是罗湖核心区域的二手房，总价一百万！单价只要两万三！如果不是亲眼所见，我绝对不会相信在深圳关内还有这种“红本在手、天下我有”的超低价笋盘！

　　它的户型很小，目前放出来的房源都是四十多平，一室一卫，简易装修，可供出租和办公，看到这里相信很多人都会和小马哥想的一样：首付三十万，这对刚来深圳打拼的年轻人简直就是再合适不过的上车盘啊！

　　然而英明无比的领导大人一句话惊醒了CPU正在发热发烫的小马哥：“不过，这个楼盘的物业管理费可是全深圳住宅最高：二十三块一平，小马啊，过去可要问清楚。”

　　二十三块一平？四十多平的话一个月物业管理费都要一千了，还不带水电费！

　　原来，这栋楼的物业公司提供的是酒店式管理+中央空调+24小时热水，难怪它的均价比周围低，这么高的物业费实在少见，但对年轻人来讲，三十万首付的楼盘更是少见，何况在罗湖繁华区域，说不定未来升值空间会远超物业费用呢？

　　没有调查就没有发言权，于是小马哥端午节联系到中介小珍，约好看房。

1地段优越：双地铁口+罗湖繁华圈

　　评分:?????

　　项目坐落于罗湖火车站附近100米的位置，属于罗湖口岸繁华地段，有多个地铁站，机场大巴无缝接轨，直达深圳机场。

　　从罗湖火车站出来，两分钟就能走到汇展阁

　　从9号线A口出来一分钟就走到汇展阁

　　大中华汇展阁正门

　　汇展阁旁边就是香格里拉酒店

　　周围商业繁荣，不远处就是京基一百

　　小马哥点评：大中华汇展阁位于罗湖口岸繁荣地带，周围有1号线和9号线多个地铁口，附近就是罗湖火车站和机场大巴，与香港隔岸相对，地理位置可以说非常优越，交通十分便利，可以给四星评级。

2户型优劣并存：灵活实用但空间小

　　评分:???

　　本来打算看12楼的44平户型，但是由于房屋出租不方便看，中介小珍带我来到21楼同户型的房子。

　　由于大多数房间承包给酒店，所以大楼内部采用了统一的装饰，刚出电梯出来的我还以为走错地方了。

　　终于进到房间，可以看到卧室非常宽敞，面积约为25.3平，可以摆放床位和沙发，再加上电视电脑都不成问题；小珍告诉我还有人把这里改成办公室，可谓一举两得。

　　卫生间整洁敞亮，有4.6平，全天热水供应，下班回家能舒舒服服洗个热水澡。

　　小马哥点评：整体来看，这个小户型结构紧凑，方正实用，但采光不好，虽然朝南，但对面被其他建筑遮挡，白天还是要开灯才行；并且小户型限制了它的未来升值空间，所以给三星评分。

3房价超低：背后是超高物业费拖后腿

　　评分:???

　　可以看到，罗湖口岸房价都达到了四万+，而大中华汇展阁以两万二的价格出手的确诱人，而且还带罗湖小学学位，对于刚刚毕业的大学生而言，首付三十万的价格就能在深圳关内上车，机会实在难得。

　　中介小珍告诉小马哥，上月有一个在南山上班的90后女孩刚入手一套44平的房子。一开始家里不同意，但女孩十分看好汇展阁的小户型，把房子出租之后月供基本上不用担心，所以最后还是坚持买了一套。

　　以当前100万的价格来算，贷款70万元，期限为25年，每个月还款4051.45元，如果长期以4000元出租的话，那就达到了租可抵供的效果，这么一算，感觉高昂的物业费可以忽略不计了啊！

　　然而实际情况可能比这要复杂，中介小珍所说的“4000租约”只是个人出租，这边的房子一般都出租给酒店了，出租价格一般都在2800元左右，而且这个并不包括每月的物业管理费。

　　更让人感到担心的是，大中华汇展阁的物业费很难下调。

　　在小马哥的追问下，中介小珍说，这里的费用曾经调整过，只不过是从三十几块降到了二十三块——而且是业主们联合起来经过长期斗争才争取而来的结果。考虑到现在的经济和管理成本，如今几乎没有什么的降价可能。

　　小马哥点评：单价只有两万二，首付只需三十万，在深圳关内这样的住宅已经不多见了，不过买房并是买白菜，上车固然重要，但上好车才最重要，考虑物业费和租售比之后，小马哥给三星评级。

　　总结

　　看房之前，小马哥热情高涨；看房之后，心情却有点复杂。大家都知道深圳人多地少，经济发达，当下房价还远未达到顶点。这套44平的小户型对深圳年轻人而言的确算是比较好的上车盘，但影响它最大的问题还是高昂的物业费。

　　低总价的房子固然很好，但是小户型的缺点会影响它后来的升值空间和转手几率，同时在深圳限购限贷的条件之下，“处女贷”十分宝贵，以三十万撬动一百万还是用一百万撬动三百万，答案显而易见。

　　小马哥

　　欢迎加我微信，分享你我的买房故事。

　　欢迎关注深圳壹地产姊妹号深圳淘房志，挖掘深圳楼市机会，分享粤港澳大湾区红利。