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　　上个月（9.19-9.23）的土拍想必各位还没有忘记，江宁13幅地块在超多房企的厮杀下，最终不少区域的地价也实现了新突破。

　　随后，南京楼市出台新政，一时间楼市风向转变之声不绝于耳，而国土局也表态将会加大土地供应。

　　在这种形势下，江宁7幅地块集体出场，不过，纯宅类用地仅有3幅，其中江宁东山一幅迷你宅地以最高2.5万/㎡、淳化2幅宅地以1.9万/㎡的限价成功抢占头条。

　　近日，小5妹对淳化G67、G71、东山G70地块进行了最新实探，在实探中，专家也表示根据地块最高限价预测，未来东山区域要卖到3.5-4万/㎡。而淳化宅地极有可能会成为网拍以来首幅达不到最高限价的宅地。

　　大家可以来猜一下江宁三幅宅地的命运将会如何？

mini地价格不低 未来东山要卖3.5-4万/㎡？

此次评地团特邀嘉宾是

扬子晚报资深记者马祚波

戳视频

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　　2016G70小档案

　　地块位置：江宁区东山街道外港河路以东、泥塘路以南地块

　　地块四至：东至现状，南至外港河路，西至港河西路，北至泥塘路。

　　实际出让面积：24787.11㎡

　　地块性质：R2二类居住用地

　　地块容积率：1.0<R≤2.5

　　地块起拍价： 9.4亿元

　　地块最高限价：13.7亿元

　　加价幅度：1000万元或其整数倍

　　起拍楼面价：15169元/㎡

　　最高限制楼面价：25013元/㎡

　　（NO.2016G70地块区位图 ）

　　此次实探的地块中，NO.2016G70地块位于远洋绿地云峰公馆南侧，地块北侧的远洋绿地云峰公馆目前正在施工中。

　　（NO.2016G70地块现场图 李镇声/摄）

　　从现场来看，地块整体被建筑垃圾和建筑土方包围。周边道路目前不是十分通畅，而且还有部分地块被用作了临时“菜园”。

（NO.2016G70地块现场图 李镇声/摄）

　　根据区位来看，该地块靠近老东山位置，地块为纯住宅类用地。本次特约评地员《扬子晚报》资深记者马祚波表示，G70地块周边多是成熟的小区，周边基本的生活配套都是比较完善的。

（NO.2016G70地块周边图 李镇声/摄）

　　“地块出让面积仅2万多平米，体量不大，对于大型房企的吸引力有限，但因为是纯住宅地块，加上资金要求不是很多，虽然打造周期比较短，预计会引起很多开发商的竞争，尤其是之前没有抢到地块的房企。”马祚波现场如此评价。

　　（NO.2016G70地块现场图 李镇声/摄）

　　此外，马祚波认为，虽然此次网上拍卖在新政的影响下可能会出现转变，但是不排除G70地块会达到2.5万/㎡。

　　“目前新政对市场的影响还是比较明显的，但是土地拍卖主要还是要看房企对于后期市场的预估，所以土地市场能否降温还不能明确，尤其是在纯住宅用地方面。”

　　（NO.2016G70地块现场图 李镇声/摄）

　　此外，马祚波表示，G70地块的起拍价最高限价已经达到25000元/㎡，基本上贴着目前区域的最高房价在走，一旦达到最高限价成交，未来房价也至少会达到3.5-4万/㎡。

　　不过马祚波也强调，市场不是一成不变的，加上政策、限价等等原因啊，未来区域的房价还是要理性去判断的。

（NO.2016G70地块周边楼盘图 李镇声/摄）

　　从区位上来看，该地块和远洋绿地云峰公馆相邻，该盘已经于今年5月清盘，清盘时远洋绿地云峰公馆的房价在2万/㎡左右，目前区域的均价为21500-25000元/㎡左右，一旦地块争夺激烈，区域的地价和房价基本持平。

你觉得东山G70地块地价会达到多少？

　　我们先来回顾下东山板块的地价历史：

　　2014年以来区域地块出让时间轴：

2014

　　2014年4月3日，江苏爱涛置业以6.11亿元拿下东山G13地块，楼面价达10858元/㎡。

　　即：爱涛尚书云邸

2015

　　2015年1月21日，东山2014G98地块被绿地以3.4亿元摘得，楼面价6336元/㎡。（即：远洋绿地云峰公馆）

　　同一天，中航里城以8亿元取得东山G99地块，楼面价7062元/㎡。（即：中航樾公馆）

　　从时间轴可以看出，2年不到的时间里，相邻地块的地价从7062元/㎡猛涨至如今的25013元/㎡的最高限价，涨幅达到254%。

　　房价方面，2014年，东山区域内的主力楼盘售价不过15000元/㎡左右。随后在2015年初，绿地集团、中航里城同时进驻板块，板块内新房的补仓之路开启。

　　经过一年多的酝酿，2015年9月，爱涛尚书云邸、远洋绿地云峰公馆首开，其中爱涛尚书云邸开出了毛坯18300元/㎡的均价，创下当时的新高。目前，爱涛尚书云邸的毛坯均价已经达到25000元/㎡。

　　而中航樾公馆最近一次（8月份）加推房源的均价也达到21500元/㎡，和项目去年10月首开时15500元/㎡的均价相比，也有6000元/㎡的上涨。

　　而据目前东山的最新地价来看，借助旁边青龙山国际生态新城的影响，未来区域的价格或许会再度抬升。

　　在种种因素的刺激下，你觉得东山G70地块价格会达到多少？

出让条件一般 淳化宅地最高价1.9万/㎡

　　“有地卖，才有未来！”在地产圈，这句话可以说是不少区域的直观写照。毕竟政府想要地块卖出好价钱就必须在市政、规划上多做功夫。

　　近期，此前一直没有地块亮相的淳化区域挂出两幅新地块，而该两幅地块的起拍价和最高限价都不低。

　　相对偏远、配套不够齐全、高限价！这是淳化G67、G71地块的最明显特征。

　　不过，也有不少网友直言，随着淳化地块的不断出让，或许也意味着未来市政的规划热点区域将转移，而这或许会成为刚需的新阵地。

　　近日，小5妹对G67、G71地块进行了实地探访，给大家带来G67、G71地块的最全解析。

此次评地团特邀嘉宾是

扬子晚报资深记者马祚波

戳视频

可以听到最全面的地块分析哦！

【建议大家在WIFI状态下观看，土豪请随意！】

　　2016G67地块小档案

　　地块位置：江宁区高新园淳化商业街B地块

　　地块四至：东至漆阁寺路，南至五号路，西至现状路，北至雁冲路。

　　实际出让面积：66267.16㎡

　　地块性质：R2二类居住用地

　　地块容积率：1.0<R≤2.0

　　地块起拍价： 12.9亿元

　　地块最高限价：25.2亿元

　　加价幅度：1000万元或其整数倍

　　起拍楼面价：9733元/㎡

　　最高限制楼面价：19014元/㎡

　　2016G71地块小档案

　　地块位置：江宁区高新园淳化商业街A地块

　　地块四至：东至现状路，南至五号路，西至规划路，北至雁冲路。

　　实际出让面积：32246.14㎡

　　地块性质：R2二类居住用地

　　地块容积率：1.0<R≤2.0

　　地块起拍价： 6.3亿元

　　地块最高限价：12.3亿元

　　加价幅度：1000万元或其整数倍

　　起拍楼面价：9769元/㎡

　　最高限制楼面价：19072元/㎡

　　小5妹从河西出发，经沪蓉高速、宁杭高速、京福线即可到达淳化G67、G71地块所在地，整体用时大约40分钟左右。

　　如果从江宁出发，经过天元路、京福线也可达到该地块位置。

　　（G67、G70地块周边道路 365淘房李镇声/摄）

　　由于目前上漆阁路还在修建中，加上下雨道路泥泞，宁宁在当地人的指引下沿着目前还没有路牌但已经通车的道路——漆阁寺路找到了两幅地块所在之处。

　　（G67、G70地块周边情况 365淘房李镇声/摄）

　　目前上漆阁村还有部分人家在居住，对于即将出让的两幅地块，当地人家也表示听说过，但是还不清楚地价这么高。

（G67、G70地块现状 365淘房李镇声/摄）

　　走进现场能够看到，G67、G71地块基本处于平整状态，地块目前被用作了临时“菜园”。

　　本次特约评地员《扬子晚报》资深记者马祚波表示，G67、G71地块周边配套并不理想，地块还是主打刚需。“由于淳化目前商品房供应较少，地块的挂出主要还是为周边居民提供一些可供选择的刚需房源。”

（G67、G70地块现状 365淘房李镇声/摄）

　　而针对两幅地块的1.9万/㎡的最高限价，马祚波表示，这个价格在目前南京市场的情况下来看，还是比较高的，极有可能达不到最高限价。

（G67、G70地块现状 365淘房李镇声/摄）

　　“在地块一挂出来的时候，不少专家就表示南京网拍第二场极有可能有住宅地达不到最高限价就成交，而淳化这两幅宅地就是大家猜测的首幅宅地。”

　　（G67、G70地块现状 365淘房李镇声/摄）

　　此外，由于该幅地块位置优势有限再加上价格因素，马祚波直言，适合首次进驻南京、想要避开核心竞争区域地块的房企打造。

　　“目前南京的土地市场竞争依然比较激烈，许多房企在近一年的土拍中颗粒无收，所以淳化的地块虽然比较偏远，但是也会成为缺地开发商的储备粮。”

　　（G67、G70地块周边情况 365淘房李镇声/摄）

　　地块周边虽然大型的商业配套不算齐全，但是在淳化镇上，基本的生活小配套还是足够，淳化中学也就在地块不远处。

　　目前淳化街道内主力在售的楼盘为梅龙湖无界，梅龙湖无界在售小高层，户型面积为119、145㎡，均价16000元/㎡，而一旦两幅地块争夺激烈，未来区域内地价就直接高过房价。

　　从南京目前各区域的房价可以看出，高新区、板桥、禄口板块，甚至滨江......这些价格洼地也许是刚需购房者们安家南京最后的落脚点。

　　不过，随着淳化宅地的出让，距离江宁大学城相对更近的淳化区域或许会成为新的刚需阵地。

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