文章来源:房地产投资融资俱乐部

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  以2008年金融危机房价大跌为起点,以2017年这一轮的房价暴涨为终点。十年刚好唱完一曲高潮,余音袅袅,让人回忆里都带着奢侈。

  这十年,是经济增速换挡的十年。过去的高增长不再,劳动力优势不再,人口红利亦消耗殆尽,各地雨露均沾的普涨时代也宣告结束。

  然而,十年里,并不是所有地方都一飞冲天,甚至还有7个城市实际房价不涨反跌。

  这是35个大中城市过去十年的房价涨幅排行榜:

  

数据来源:国家统计局

  先说明一点,这35个大中城市,包括26个省会(拉萨数据缺失)和北京、上海、天津、重庆直辖市,加上深圳、厦门、大连、青岛、宁波等五大计划单列市,这五个城市与省会一样是副省级城市。

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这七个城市十年房价不涨反跌

  这十年,大中城市的房价出现大分化。

  一线城市里,上海涨幅高达610%;作为二线城市的厦门,涨幅也高达559%。在这些地方,十年前一套100万的房子,如今已经升值到700万左右。

  然而,部分西北、东北城市,房价涨幅甚至都没翻倍,十年房价涨幅不到100%,垫底的银川,十年涨幅只有81.86%。

涨幅不到100%,意味着什么?

我们可以对比城镇居民可支配收入:2008年,全国城镇居民可支配收入是15781元,而到了2016年这一数字是33616元,涨幅达到111%。换句话说,只要十年房价涨幅低于111%的城市,实际房价都在下跌。

通过简单剔除收入涨幅,可以得到各城市十年房价实际涨幅:

  

不难看出,有7个城市的实际涨幅为负,包括银川、太原、贵阳、大连、沈阳、宁波、西宁,基本都是西部或东北城市。

这意味着,在当地买房,这十年,不赚反赔。

这七个城市里,最令人意外的当属宁波。作为当初的明星城市,宁波受困于产业结构单一、人口吸引力弱、城市辐射力不足,所以房价长期处于停滞状态。2016年以来虽有一波上涨,但整体涨幅仍未跑赢收入。

  2

广州房价为何被北上深远远抛下?

作为一线城市,广州的房价却远远落后于北上深。

涨幅跑不过北上深,对广州而言既喜又悲,悲的是“广州衰落论”不绝于耳,喜的是还可以留住一些人。

  

2008年时,广州房价与北上深还在同一条起跑线,1万元左右,而到了十年后,当北上深房价全部突破5万时,广州房价却还在3万左右徘徊。

十年房价涨幅只有240%,不仅远低于北上深,而且跑输了厦门南京合肥。

为何会出现这种局面?一个原因是,广州经济竞争力在衰退,无论是人口吸引力还是经济竞争力,都弱于北上深。

另一个原因更为实际,这就是:城市基本盘大,广州城市面积是全国第二大,7700平方公里住了1400万人,而深圳是1/4个广州住了整个广州那么多人。上海面积小于广州,而人口是广州的1.7倍。这意味着广州拥有广大的郊区和腹地,摊平了房价。

还有一个原因,广州2010年举办了亚运会,从此积累了大笔城市债务。为还债,广州不得不加大推地力度,由此带来相对过量的土地供应。

这也就导致在这一轮暴涨中,广州房价启动最晚。深圳2015年就启动上涨,北京上海2016年年初就开始上涨,而广州直到2016年下半年和2017年上半年才开启上涨节奏。

虽然这一波从涨幅上看,广州已经超过了上海,但是由于过去几年的相对衰弱,广州房价离其他一线城市还有相当远的距离。

  3

新一线城市:杭州没有想象那么热

南京、杭州、天津、武汉、成都、重庆这六个城市,被普遍认为是新一线城市,有望跻身“北上广深X”。其中,杭州呼声最大,但房价表现却出人意料。

从涨幅上看,南京十年涨幅高达353%,重庆为266%,天津为211%,而杭州、武汉、成都均不到200%。

  

这里单说一线城市呼声最高的杭州,杭州十年房价涨幅仅为172%,出乎很多人意料。其实很正常,杭州房价并不像所有人认为的那么坚挺。

2008年,全球金融危机,杭州是与上海、深圳同列的下跌急先锋,当年这里就发生有楼盘因为降价遭遇业主砸盘的案例。

2014年,全国楼市走衰,杭州又是最先下跌的城市。直到此番G20、阿里巴巴等概念轮番加持,杭州房价才再度走上暴涨道路。

这说明什么?过去十年,杭州楼市的投机成分过重,容易受到经济形势的影响,炒房团蜂拥而来,蜂拥而退,让房价备受折腾。

  4

合肥厦门为何涨得这么猛?

  其他二线城市里,涨幅最突出的莫过于厦门和合肥。

2008年,厦门房价只有5000多元,而到了2017年,一跃达到3.4万元。无论是房价绝对值,还是涨幅,都超过了作为一线城市的广州。

而合肥,2008年的房价只有3500多元,而2017年达到1.3万元,十年涨幅高达263.31%。从房价走势图不难发现,合肥房价主要是由这两年贡献的,2008-2015年间相对稳定,而2016年和2017年两年就贡献了149%的涨幅。

厦门和合肥为何涨的这么猛?原因并不相同。

厦门房价之所以出现暴涨,主要原因是厦门的体量太小,城区面积也小,不到广州的1/5,但岛内人口密度却堪比一线城市,其人口净流入在全国也排在前列,加上土地资源紧张,所以房价一路暴涨。

而合肥则是人为限制供地制造的暴涨。合肥2房价暴涨之前的三年,土地供应量连续下降,这就导致合肥的库存量相当紧张。早在2016年,买房要走后门,就已经成为合肥的标配。

  5

东北西北,终究是老大难

再说弱省会城市。

房价涨幅垫底的城市里,东北三大省会(沈阳、哈尔滨、长春)全部在列,而西北城市(西安、兰州、乌鲁木齐、西宁、银川)也几乎无一遗漏。

  

这十年,东北经济陷入危机,多年经济增速都位列全国后排,而且人口大量外流,房价既失去短期支撑,也失去长远支撑。而且,在可见的未来,也很难出现大幅反弹。

西北城市,无论是作为龙头的西安,还是兰州、西宁、银川和乌鲁木齐,表现都不太如意。

这也突出反映,过去十年中国经济向东南的转移。全球化时代,谁离口岸最近,谁就能获得做多的全球市场分工机会,珠三角长三角在加工制造业上的突出表现,就是很典型的例子。

未来,随着高铁的推进,铁路物流成本正在不断降低,西安有望依靠西北的龙头地位,在经济和房价上,获得不错的发展。

  6

普涨时代结束,谁能笑到最后?

正如前面所说,中国经济和房价都已告别普涨的时代。未来,随着城镇化的进一步推进,无论是南方省会还是北方省会,都还能获得农民进城的人口增量,所以在房价上都尚有一定的支撑。

但同时要指出的是,经济增速换挡,东南部的城市通过腾笼换鸟、引进高科技产业,实现产业转型升级,而东北的城市,却仍旧受制于老工业基地之困,西北城市也受制于经济缺乏根本驱动力之困,如果不及时找到自己的优势产业,很容易在经济的“新常态”中被抛弃。

经济如此,房价也如此。

延伸阅读:未来3-5年,房价还会涨多少?

  转自:楼市时评(ID:zzlssp)

  作者:张大大

  先泼点冷水,不要太乐观。

  过去15年来,从02年开始,房价就以5年翻一倍的速度,稳定上涨。

  在这种涨速下,闭着眼睛买房当然是没有问题的。

  不管是多差的位置,多破的房子,多烂的户型,只要是差不多的城市,只要能拿手里5,6年,都有的赚。

  那么问题来了。

  未来3年房价还会上涨么?

  未来5年会不会再翻一倍?

  北上深能不能均价破10万?二线城市能不能再翻番?

  很难,几乎没有这样的可能性。

  未来5年,也就是到2022年,房价能比今年的最高峰,涨50%,就已经是非常乐观的预测。

  平均下来,也就是年化8%的复利,跟理财差不了太远,这还是比较乐观的情况。

  为什么未来这几年,会跟过去的情形不太一样?

  原因主要有3点:

  1.信贷上,国际大环境已发生根本性变化

  2.政策上,仍在进一步的紧缩

  3.房价真正的命脉,已被摸清,并逐渐被控制

  最近一直在研究各种新规背后的真实指向,随着思路的日渐清晰,就越来越觉得:

  未来,玩法已经改变。

  过去的那些老的思路和规律,都需要进行修正。

  当然,也不必太过悲观。

  就算涨不了太多,但至少保值是没问题的,房价短期也许会经历回调,但是长期会非常的稳定。

  哪怕不会大涨,也不至于大跌。

  下面我们就来具体说明,为什么会出现这样的情况。

  1

信贷国际大环境,已发生根本性的变化

  短期看货币,中期看土地,长期看人口,过去写过很多次,未来依然会继续出现,因为这个原理看起来虽然简单,但是非常的有用。

  房价走势,在很大一部分程度上,就是信贷形势的体现。

  08年降息4次,09年房价大涨。

  12年降息2次,13年房价小涨。

  15年降息5次,16年房价大涨。

  (其中1次是14年11月,写在一起方便理解)

  加息,房价稳或降,降息,房价涨。

  从目前来看,楼市已经开始被定向加息。

  加息通道下,不要奢望房价会涨。

  为什么要对楼市定向加息,而不是直接调整基准利率?

  过去,想用信贷控制楼市,主要是通过改变基准利率来完成。

  但是,基准利率并不只是作用在楼市上,还会影响到无数个大中小企业的运作。

  你上调一次基准利率,中小企业借钱成本就高一分,赚钱难度也就高一分。

  基准利率这种东西,可以说是牵一发而动全身。

  现如今实体经济已经很难做了,再上调基准利率无异于雪上加霜,有悖于未来要大力发展实体经济的展望。

  所以,我们现在暂时不动基准利率,而是只调整房贷利率。

  所以未来这几年,贷款一定会越来越难,越来越严,利率也会越来越高,不要有幻想。

  根据目前已知的信息:

金融危机房价(金融危机房价跌了多少)

  1、开始对楼市定向加息

  2、定向加息不过多影响实体经济

  剩下的唯一变量就是:

  对楼市的加息会持续多长时间?

  这就是问题关键所在。

  一旦知道了加息会持续多久,下一次降息什么时候才能到来,就能提前摸清楼市走势,知道下次上涨会是什么时候。

  这就不得不说到信贷的国际大环境了。

  过去10年,从08年开始,国际的货币环境都是非常宽松的,大家都拼了命的降息,你去欧洲贷款,利息都快接近于0,甚至有些国家你去贷款,人家银行还倒给你钱。

  在这样的国际大环境下,我们怎么在国内玩加息降息,问题都不大。

  但是,从今年开始不一样了,在美国的带领下,全球都开始进入一个加息通道,并将在未来持续很长一段时间。为了保住外汇储备,我们是绝无可能,在全球性的加息环境下,放宽国内的信贷政策。

  根据美联储目前的规划,加息至少持续到19年下半年。

  这也就意味着,2020年之前,全世界的信贷都很难放松。

  信贷收紧的时候,房价是根本不可能逆势上涨的。

  至于2020年以后会如何,还需要再看进一步的走势,但近期大环境已定,我们一定要认清目前的现状。

  现在买房,想获得不错的收益,至少要等3年以上。

  2

调控不会有半点放松

  前段时间,有些中介在疯传北京限价解除,XXX城市或许效仿。XXX就是他们自己所在的地方,然后暗示近期房价还会涨。(当然只有一小部分,大部分中介还是靠谱的)

  对于这些人,我只想说,一定不要跟国家唱反调。

  不要把一点点的市场波动,都想成是调控的放松,都说成是涨价的预兆,最后只会招来更严厉的限制,倒霉的还是自己。

  有时候,我们根本不需要知道政策具体是什么,我们只要看目的是什么就可以了。

  目的是控制房价,就一定能控制,别不信,看北京,看上海,看深圳。

  这三个城市的房价都能控制,别的城市还幻想什么呢?

  只不过,在分城施政的影响下,会有一个先后顺序。

  先涨的先稳住,后涨的后稳住,只要力度到了,不存在控制不住的情况。

  北上深先涨,二线跟涨,三四线最后涨。

  北上深先控制住,二线后控,三四线最后稳定下来。

  毕竟还有去库存嘛。

  这不,昨天东莞开始限价,前天沈阳也加入了楼市调控的阵营。

  当5,6年没涨的东北,当库存大户沈阳都开始进入到调控通道,房价到底还能涨多少?

  我们在买房之前,一定要记住一个根本的点,房价的最终归宿是什么。

  不大涨不大跌,才是短期走势的真正归宿。

  如果你的城市刚刚开始涨,那么你还有机会。

  如果你的城市已经涨了很久,且涨幅超过40%,那么机会就已经不大了。

金融危机房价(金融危机房价跌了多少)

  如果说信贷是房价的发动机,调控就是刹车片。

  车速很快的时候,就算发动机熄火了,车也会继续高速滑行,所以我们要踩刹车。

  猛踩刹车确实可以让车停下来,但松开刹车片却不能让车再次动起来。所以需要发动机的动力。

  但是在3年内,信贷这个发动机,是不转的。

  这也就意味着,如今冒失的闯进去,至少站岗3年。

  虽然每个城市的状况都不一样,但除了刚需以外,越临近年底,买房投资就要越谨慎,切记。

  至于第3点,不太敢在这里说,微信是个好平台,得好好珍惜,要谨言慎行。

  跟这些有关:

  

  最后,希望大家一定要搞明白调控和信贷的关系。

  理解发动机和刹车片,对于车子的加速,减速来说,各自能起到的作用。

  一旦理解这一点,再来看下面这句话:

  短期看货币,中期看土地,长期看人口。

  你就会发现,在房价走势的判断上,在城市投资的选择上,其实一切都有迹可循。

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