自春节以来，合肥房价“暴跌”的话题就没有断过。而连日来的房产税风波，合肥更是被推上了适宜试点的“风口浪尖”！

　　这个勇夺2016年全球房价涨幅第一的城市，注定2017年的一举一动，都备受外界关注。

　　我们先来看看合肥最近的数据表现。

　　新房：销量环比迎小幅上涨

　　老实说，新房成交量和均价水平两项数据，在政府更换公示页面之后，统计起来水份就很大。

　　就政府“期望”我们看到的数据显示，2月12日-18日合肥新房市场销量出现了小幅上涨。上周市区成交244套，环比上涨8.9%。上周三县销量617套，比前几周的销量300多套增量明显，也显然要比市区成交强劲得多。

2月12日-18日合肥市三县住宅单日销售情况表

日期

长丰县

肥西县

肥东县

2月12日

1

2月13日

2月14日

45

2月15日

70

2月16日

495

2

2月17日

3

2月18日

1

　　成交量上浮？合肥楼市迎来小幅回春？事实上，如此判断并不严谨，原因基于2点。

　　1、下图所示为2016年2月-2017年1月合肥每月新房成交数据走势图。用过山车来形容毫不为过。自限购之后迎来大幅下滑，2016年11月更是跌至近年来的最低值，而12月出现小幅抬升之后，再次跌破1500套。数据低迷的背后，是政策的强制门槛和对购房者心理的影响。

　　2、从个盘数据来看，县域的表现仍然抢眼。低价是一方面，也是从侧面佐证了限购的力度。

2月12日-2月18日合肥住宅销售排行榜

排名

区属

项目

套数（套）

1

肥西县

华南城紫荆名都

330

2

肥西县

和昌悦府花园

102

3

肥东县

文一名门云河湾

68

4

肥西县

禹洲天玺

63

5

高新区

蓝光雍锦花园

53

6

滨湖区

云谷名庭

22

7

肥东县

文一名门河畔

22

8

新站区

禹洲中央城

21

9

新站区

陶冲湖别院

18

10

包河区

龙御湾

15

11

庐阳区

铂悦府

15

12

新站区

朗香书苑

14

13

肥东县

锦绣花园

13

14

肥东县

尚泽奇瑞公馆

13

15

蜀山区

南七花园

11

　　二手房：连续2周量涨价跌

　　上周合肥市区二手房呈现量涨价跌的态势，挂牌均价为16329元/㎡，环比上周下降了0.13%，挂牌面积上涨，九区中部分区域均下跌幅度较明显，三县挂牌均价也均呈下跌趋势。

　　2017年2月13日-2月19日期间，合肥市区共挂牌个人出售类二手房房源600条，总挂牌面积为48589㎡，挂牌平均单价为16329元/㎡；

　　长丰县挂牌面积7337㎡，挂牌均价为10042/㎡；

　　肥西县挂牌面积2719㎡，挂牌均价为10231元/㎡；

　　肥东县挂牌面积1859㎡，挂牌均价为9470元/㎡。

　　上周期间合肥市区个人二手房出现了挂牌面积上涨挂牌均价下跌的现象，长丰县、肥东挂牌面积上涨和挂牌均价下跌，肥西县挂牌面积和挂牌均价均下跌。

（上周合肥二手房挂牌均价区属分布365淘房数据研究中心）

　　挂牌均价方面

　　政务区的挂牌均价下降明显，但仍然位于全市最高，达20877元/㎡；滨湖区挂牌均价微跌，为18492元/㎡，位列全市第二；蜀山区以17041元/㎡的均价位列全市第三；新站区上周挂牌均价全市最低为12832元/㎡；三县挂牌均价都有所上涨，肥西县挂牌均价第一，为10231元/㎡，肥东县均价仍最低，为9470元/㎡。

（上周合肥二手房挂牌面积区属分布365淘房数据研究中心）

　　挂牌量方面

　　瑶海区的挂牌量最大，为10822㎡，蜀山区的挂牌量全市第二，为8666㎡，经开区挂牌量上涨，为7054㎡，位列第三，政务区挂牌量最少，为2897㎡。三县中，长丰县挂牌量最大，为7337㎡，仅次蜀山区挂牌量，肥西县位居其后，肥东县挂牌量最少。

　　二手房暴跌？真实数据是怎样？

　　合肥市场目前的情况，应该是中央想看到的。但却不一定是地方政府向看到的。

　　此前，各种新闻舆论直指合肥房价暴跌，更多的是针对二手房。不可否认的是合肥二手房市场确实出现跌幅，但跌幅的真实情况如何呢？

　　我们二手房频道统计了合肥9区2月环比下降小区前100名，供大家参考：

　　数据显示，各区最高跌幅在1.29%-.3.77%之间，最高跌幅也不过500元/㎡左右。

　　说暴跌，实在言过其实。

　　合肥房价会大降么？

　　楼哥个人觉得是不太可能。

　　左右一个城市房价的因素有很多，宏观点来来看有三点，政策、土地溢价率和人口流入、流出比。

　　1、政策！限购很好的将合肥房价稳了下来，提高合肥买房门槛，拉设购房条件，对投资客的打击是毋庸置疑的。

　　但问题是，限购就像是拦水大坝！限制坝内进水，但是坝外水位却在持续增高。作为发展的城市，作为2030人口达到1000万作为发展目标的合肥而言，限购必然不会持久！

　　那么限购解除后的一批购房需求，就会牵扯房价下滑的趋势。

　　2、土地溢价率！我们能看到2016年年末的数场土拍中，外地房企抢入合肥的疯狂，土地土地溢价率虽然不像2016年上半年那样动辄300%，但是超100%、200%的地块还是一抓一大把的。

　　要知道，这是建立在两个基础之上的。其一，合肥已经限购；其二，政府明确表示要加大土地供应，未来库存必然上升。

　　言外之意，出现这种局面的原因是，已进入合肥的房企看稳合肥市场，求稳不拿地。而外来房企则认为这是一个很好的抄底拿地，战略布局合肥的好机会。他们长远看好合肥市场。

　　3、人口净增和流出！此前公示的资料显示，2015年末，全市常住人口779万人，比上年增加9.4万人，增长1.2%。比2010年合肥市第六次人口普查时增加33.3万人，年均增长0.9%。占全省的比重为12.7%，常住人口数在全省也仅次于阜阳的790.1万人。

　　截至2015年末，全市净流入常住人口61.3万人，比上年末增加4.5万人，增长7.9%，其中市区净流入常住人口124.3万人。

　　此外，根据中原集团对全国主要城市的人口增速、25到29岁人口比重和小学生增速的测算，三项指标中有两项排名都靠前的二线城市有：福州、长沙、南京、杭州、厦门、武汉、成都、合肥。

　　而在2016年，合肥更是成功进军长三角副中心城市；更被“委任”合肥都市圈核心城市；全国性综合性交通枢纽......

　　倒不是说这些别人的有的政策，凭啥在你合肥这就是利好。而是说，建国后发展较缓的合肥，拥有这些利好后，所呈现的发展空间更大。

　　综合来看，合肥市场都只会是求稳，部分个盘、小开发商或受资金压力而妥协降价，那也仅仅是个例。

　　专家们怎么说？

　　01

　　专家观点一：“说楼市崩盘、暴跌是言过其实”。

　　“合肥二手房房价下跌是房地产回归理性发展的必然现象，说楼市崩盘、暴跌是言过其实。”合肥学院房地产研究所副所长凌斌近日在接受采访时表示，2017年的合肥楼市，调控政策只会越来越严格，不会越来越宽，此前一度虚高的二手房住房价格只会越来越低，但绝不能说是开始暴跌。

　　在合肥从事二手房买卖多年的龚益，也对记者表达了同样的看法：“我们有一些房源在降价出售，降价幅度基本都比较小。二手房挂牌价格主要取决于房屋本身的品质，像区位环境好的房源降价的空间就很小，那些急着降价出售的绝大多数是投资客。”二手房市场目前存在房价下跌趋势，但是绝对谈不上暴跌。

　　楼市数据确实是个好东西，依据这个数据是可以看出楼市过去、现在和将来，但是有个前提不可以忽视，就是这个数据来自于真实市场。

　　而从去年10月份开始，一些数据已经不能反映真实情况了，合肥某资深人士坦言，部分高价新楼盘暂时不能入市已成了公开的秘密，这好比一条实行了交通管制的路上，你看到的行驶车辆数不能代表这条道路上真正能行驶车辆数，同时，你看到的车辆行驶速度也不能代表这条道路上真正的车辆行驶速度。

　　02

　　专家观点二：高价楼盘入市，拉高房价？

　　安徽省清源房地产研究院院长郭红兵认为，合肥房价不可能再大涨的，因为调控目标很明确。至于降不降、降多少，至少要到3月份之后，要看完上半年才能清楚。“一看投资者是否大面积退场，二看能否把正在观望的开发企业逼得出货。”

　　但高地价依然是使合肥住宅价格触及新“天花板”的推手，合肥某位不愿透露姓名的专家介绍，合肥去年土地楼面均价已经达到11222元/㎡，是2015年的3932元/㎡的2.85倍，而住宅销售均价仅为10735元/㎡，未来房价上涨压力依然很大。

　　03

　　专家观点三：城市化进程让房价不可能“暴跌”

　　“未来10多年时间我们房地产市场应该是热的。”全国房地产商会会长聂梅生说，“因为现在咱们国家城镇化是43%，如果在未来10年或20年达到60%，这17个百分点按照计算有2.2亿多人口进入城镇化，2.2亿人口相当于7000多万个家庭，每户100平方米，就是70亿平方米，这个量还是很大的。”

　　上海克尔瑞研究机构专家认为，不仅是合肥，其他热点二线城市也同样如此，只是因为房价上涨过快和调控，导致投资客悻然离场、刚需族无力再买、改善客因房价企稳而观望不前，成交量萎缩是极为正常的，这既是政府维持低水平供求弱平衡关系的期望，也是调控政策抑制楼市火爆所希望的结果。但刚需和改善性需求依然非常强劲，让合肥这样的城市不存在房价“大落”的可能。

　　省城多位房产专家也认为，合肥房价缺少“暴跌”的土壤，最根本原因还是在于合肥仍处于城市化进程中，热点二线城市处于人口流入的长期趋势下，包括合肥的市场终究还是会恢复的，短期的低水平供求均衡并不能改变这些城市住房供应不足的矛盾，房价只是微幅回调，并不存在明显下跌的可能性，毕竟人还是在继续流入，供求关系并没有发生根本性的逆转。

　　04

　　专家观点四：综合考虑性价比，该出手就出手

　　郭红兵表示：“经过这一轮调整以后，2017年的房地产市场，抹去的只是虚高的泡沫，赶走的是炒房客，真正需要居住的购房者才能买到更加称心如意的房子。”

　　而至于何时买房、买什么样的房，需要结合你自己的实际情况和需要产品的特征来综合判断，昨日，刚拿到一周房产数据报告的滨湖新区某项目营销总监认为。

　　在他看来，去年省城楼市超过7万套的成交量和超高的房价涨幅，已将大量的购买力集中释放，但是不代表市场需求枯竭，合肥楼市可能暂时处于一个蛰伏期，因为有钱人买房的去年基本买得差不多了，剩下的仍然需要买房的人，恐怕还要一段资金积累期。

　　“去年一些没有买到合适房子的人，碰到好的房子还是会出手购买的，从我们负责推广的项目销售情况就可以看出这一点。现在包括我身边的朋友关心的话题都是，哪里又有不错的房子可以买？可见需求仍然存在。”上述营销总监认为，随着外地开发商纷纷进驻省城，楼市产品升级换代，也会出现更多的好项目、好楼盘，具体到房价上也就出现了有每平方米近3万元的，也有每平方米万元的，当然也有每平方米不足万元的，在你承受范围内选择高性价比的房子，就是最好的购房时机。

　　聊点题外话

　　如今的房产新闻，无论提房价涨还是跌，底下必然跟着一批漫骂者。

　　原因也很简单，涨跌这一相悖的话题，必然代表了两方不同人群的利益。

　　买了房的，希望房价涨，让持有的不动产可以保值甚至升值。没买房的，希望房价能跌到自己买得起价位，但当他买了房，他也不见得还会希望房价下跌。

　　从这个层面我们可以看出，房价稳步上涨，是符合大多数人的利益的，但会牺牲一批人的利益。

　　但客观来说，任何一个城市都不会完全不存在刚需能买的起的区域。城镇化的进城本身就是城市周围土地城镇化、房企造城这样一个过程。

　　而这样一批土地，地价必然存在一定低洼，也必然存在一定的升值性。最典型的的例子，航空新城的开盘价和现在的二手房价。

　　城市发展，老城必然面临土地稀缺，旧城改造而腾出的地块入市就必然就是高溢价。这也是大多数城市价格分化必经的趋势，只不多合肥来的有点猛。

　　2017年伊始，目前所有的楼市言论都只是对楼市的臆测，包括楼哥以上言论。相信很多读者也都是有着丰富投资经验的人，自身对楼市的走势也有着自己的判断。

　　刚需，买房买的是需求。投资，买的是高风险和高回报率。

　　并非那么多“键盘侠”！出发点不同，对房价的涨跌期望不同而已。

　　国家统计局显示，明天将会出1月70城最新房价指数，我们会有相关的数据报道，敬请关注！

　　真慌了！合肥某房东直降280万“放血大甩卖”！滨湖80%二手房都在跌，投资客坐不住了！

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