汇金网消息——悉尼超过9万的空置房产让悉尼的房价再次出现了大涨。

　　根据新南威尔士大学(UNSW)的城市未来研究中心的报告，空房的出现主要是不当的税收激励刺激的结果。在这样的激励下，空房带来的资本增长会超过租金的回报。

　　另外一个重要原因就是海外投资客的增加。

　　不当的税收制度

　　研究中心的研究员Bill Randolph和Laurence Troy表示“把房产闲置既能赚钱，还能得到政府的补贴，税制真是有问题”

　　根据2011年的普查，在悉尼空置率最高的社区，Haymarket和Rocks，7栋房子里有1栋是空的。

　　下图为悉尼空房民情况，颜色越深，空房问题越严重。

　　研究发现，如果一个社区租金收益越低，预期资本收益越高，那么空房率也就越高。许多投资者宁愿选择让房产闲置等待其升值，而且未出租的损失会被负扣税这样的税收激励制度抵消。

　　“负扣税”又称Negative Gearing，是一种贷款投资方式。这种投资方式一般用于房地产投资，其特点为房租的收入不足以缴付贷款产生的利息，从而出现损失故称为Negative Gearing。澳洲给这种投资损失提供了一种特殊的税务减免政策，可以用房租和贷款利息的差额抵税。

　　这样的制度下，房产是否空置对于投资者来说并没有差别。

　　下图为房产空置率与租金收益间的关系，横轴为租金收益，纵轴为空置率。图中上为公寓，下为别墅的情况。

　　因此产生的效应就是房子在需求最大的地区供应却最低。

　　租金收益率在2%左右的社区与收益率6%以上社区相比，前者公寓的空置率为后者的2.5倍，别墅也超过两倍。

　　中国买家炒热房市

　　澳大利亚智库格拉坦研究所(Grattan Institute)表示，海外买家投资澳洲房地产的增加也是房屋空置增加的一个原因，因为他们并不在意房屋是否空置。

　　汇金网此前报道，中国是澳大利亚第二大的境外投资者，对各个经济领域的兴趣越来越广泛，包括农业、房地产和可再生能源。

　　2014年，据估计中国投资者向澳大利亚注入了83亿5千万美元的资金。悉尼大学的专家相信，澳大利亚经济前景相对看好，又有制度上的稳定性，因此，这个数字将会继续增加。

　　尼的房地产中介人涂燕翎（Monika Tu） 一直在帮助中国百万富豪在澳大利亚购置豪宅。她说：“过去几年来，由于政府改变了签证制度，更欢迎外国投资者进来了。所以，我们有了越来越多身价高端的中国人。”

　　数以万计的中国学生在澳大利亚的中小学和大学就读。悉尼的世邦魏理仕（CBRE）房地产中介公司的一位总监戴维?米尔顿说，一些中国留学生毕业后想在家人房地产投资的助力下，发展自己的事业。