2023年,郑州土拍频次不多,表现不好。
特别是住宅土地的拍卖。
除了2月7日年度第一次集中土拍,6月20日金茂越秀未来府西侧小地块被鹤壁万祥地产拿下,7、8月份18宗土地分散土拍外,今年郑州没什么让人印象深刻的土拍大戏。
而且,就算不谈一些既定土拍地块的撤档、流拍,成交的住宅用地大多是城投公司拿下。只有偶尔的两三块地,被民企和TOP房企拿下。
如今,时光已到11月。
又到了传统土拍热点时期。
因为,地产公司需要补货了——购置面粉。
据中国土地市场网信息,2023.10.24——2024.1.24三个月内,郑州市主城区拟出让55宗住宅用地地块。
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经详细统计,这些土地共55宗,共计约3358亩。
具体详情如下:
我及我的团队,逐个找到这些地块的具体位置,核准并标注了下来,分享给各位读者,如下图:
解析:
1、这55宗住宅用地,分布于主城区的金水区、中原区、二七区、管城区、惠济区、郑东新区、经开区。
2、这55宗住宅用地,二七区10宗、中原区10宗、郑东新区9宗、惠济区7宗、金水区6宗、管城区6宗、高新区5宗、经开区2宗。
3、这55宗住宅用地,老三环内的地块,竟然有16宗。很难得!!!
这16宗老三环内住宅用地,中原区最多,达8宗;二七区其次,达5宗。
三环内老管城区虽然只有一宗土地,但这块地规模达122亩,着实诱人。
4、这些土地中,100亩以上规模地块有9宗。
占地面积最大的是175亩地块,为金水区金水科教园区组团“姚店堤东路西、姚店堤南路北”地块。
也就是东三环东、连霍高速北、贾鲁河西,广汇湾的南侧。
这次,北龙湖组团竟然出现了148亩的单块土地,为“龙腾三街西、德润路南”地块,即北龙湖南岸西运河西侧、金茂如意府南侧地块。
5、这些土地中,郑东新区共有9宗土地。
其中,北龙湖5宗,高铁东站东广场3宗,老东区1宗。
除了“安平路南、康平路东”地块一般之外,其他土地都很亮眼。
6、其中,最耀眼的土地当属高铁东站东广场的“圃田西路东、七里河北路北地块”。此地块以郑政东出〔2023〕18号(网)编号已经挂牌,即将在12月4日土拍。
这是传闻已久的中原超级总部基地首宗住宅+产业土地出让。
位置极佳,很好很强大。
看图:
在出让公告里,特别强调:
郑政东出〔2023〕18号(网)为产业用地,属城市有机更新项目。
产业实施方案以郑东新区管理委员会出具的《郑东新区管委会关于一宗国有建设用地产业的实施方案》(郑东产业用地文〔2023〕20号)为准。
看来,这块地,不会公开激烈竞拍了。
应该有主了。
据说是:华润置地。
7、北龙湖,这次足足放了5宗地,共381亩。
其中,北龙湖北岸2宗,分别是:
龙润西路南龙源西一街西地块 和 龙润西路南龙源路西地块。
这两个地块,一个45亩,一个82亩,容积率均为1.7。
这两块地,很好,很好!
北龙湖龙背核心位置,直面金融岛和北龙湖湖面。
82亩东地块,完全有地王潜质。
有图有真相:
其中,北龙湖南岸3宗,分别是:
九如路东、如意河东二街南地块,65亩。
龙腾三街西、德润路南地块,148亩。
德润路南、龙湖中环西路东地块,41亩。
这其中,最令人诧异的,也是位置非常好的地块,就是这个【九如路东、如意河东二街南65亩地块】。
为何?
他北边是建业君邻大院竹苑,东边是同晟建业松苑,南边是正弘瓴,东南方向是北龙湖豪宅一哥永威上和院。
此地块完全有地王潜质。
最重要,之前这块地是教育用地,现在公示调整为住宅用地+教育用地了。
相信会有很多地产大鳄和实力地产新秀盯着这块地。
而其他两块地,在北龙湖南岸西运河西边位置,属于北龙湖组团的西南片区。
特别是【龙腾三街西德润路南148亩地块】,容积率1.7,临河而居,地块很大,位置极佳,也有地王潜质。
8、其他土地,我就不一一详解。简单介绍下:
金水区:
共6块,其中金水科教园区3块,金水北1块,老城区金水组团2块。
其中,金水科教园区156亩地块为益通龙居华府二期用地,不知益通地产拿不拿。
其中,金水科教园区文轩路东97亩地块,据说绿城有意联合某房企开发。
其中,金水北55亩地块,为泰山御景后期用地,不知泰山地产拿不拿。
二七区:
共10块,其中老三环内地块5宗,二七新区地块3宗,西南三环外地块2宗。
在我看来,这10块地中三环外的地块,依然凶多吉少。
就算挂出,大概率依然城投拿地。
重点说下,这10块地里,有一块是一环内土地:京广路东、解放路南、西中和路西、中原路北,占地20亩,容积率4.7。
唯一的一环内土地啊!
高新区:
共5块,其中高新新城1块,在目前高新和锦莲序项目的西侧,郑州市中心医院高新医院的东侧。地块83亩,容积率2.5。
其中,高新老城4块,位于高新老城的南部片区,药厂街两侧。
这个片区目前城市界面略差。
但如果农业快速路西延工程建好后,交通非常便利。
管城区:
共6块,其中三环内老管城一块,占地面积很大,122亩。紧邻南三环和京广铁路,周边环境在我看来也一般吧。
其余5块,都分布于管南新区。
有三块地,分别是融创城、绿地花语城、富田城九鼎华府的后期用地。
他们摘还是不摘?我觉得凶多吉少。
惠济区:
共7块,其中惠济大北区组团5块,金水北组团2块。
在惠济大北区的5块土地里,有一块是融创大河宸院的后期用地。
有一块是建业花园里的后期用地。
我觉得融创和建业摘地的可能性为0。
但,建业花园里的那块地,很好。南侧是贾鲁河一线河景,河对面就是金水北名盘保利缦城和颂。
还有一块好地,在北四环南侧,惠济北名盘招商美景雍瑞园的东侧。容积率小于2.5,地块104亩。
建议各位关注!
要不,招商把他拿下做个招商雍瑞院?
经开区:
经开这次很低调,只有2块土地。
2块土地里,老经开的地,应该是金沙湖高尔夫观邸后期用地;滨河国际新城的地,位置很好,简直绝佳,位于蝶湖的东侧,烂尾名盘康桥美庐湾的南边,滨河豪宅新秀“蝶湖书院”的北边。
这块地,可以重点关注。
好地。
中原区:
共10块,其中老三环内8块,常西湖新区2块。
常西湖新区的2块地曾经是恒大林溪郡和世茂璀璨熙湖的后期用地。
如今,谁会拿呢?
而老三环内的8块,有多个优质地块。其中包含传说中的华润火电厂两块地、二砂优质土地和伏牛路东中原路北等好地块。
关于这些土地和这轮土拍,我有几个疑问和思考:
1、这55宗土地,未来三个月内真的会全部挂牌出让吗?
如果全部出让,供应量还真不算少。
但,如果有些地块挂出来了没人拍,怎么办?
我觉得最终不会放出来这么多。
2、这55宗土地里,确实有很多好地。特别是老三环内的优质地块。
现在很多开发商手里确实没啥土地了,也亟待补货。
问题是:对于TOP类房企,总部会让他们拍吗?
3、中原超级总部基地首宗地块,真是“华润”操盘吗?会带来什么样的惊喜?
4、这些土地,会采用新游戏规则“价高者得”吗?
5、未来三个月,这些土地土拍中,会有“新地王”诞生吗?
小声说:需要运作一下,隔壁合肥已经运作成功。
6、各大中小央国民房企,快来拍地吧!郑州欢迎你。
本文完。
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