前言

　　今天，宇宙中心的滨湖宝能城又开盘，声势浩大到楼哥三言两语都描述不清。有人会谩骂我们，说房价就是你们媒体炒的，考虑到一些人是因为买不到而恐慌发出的质疑，楼哥表示理解，但冷静下来的你仔细想想，媒体曝光在房价涨幅方面的作用其实微乎其微！

　　也有人留言楼哥说，房子说到底不还是居住属性么，什么时候就变的这么疯狂了？

　　是的，自国家为解决住房问题，照顾各类收入人群，将房屋分为商品房、两限房、经济适用房、社会保障房等“三六九等”的排名之后，在城市土地渐趋稀缺的背景下，居民贫富水平就已经开始拉开了，且差距越来越大，房屋货币化再也遏制不住！

　　放眼现在的合肥市场，在土地价格难以稳定的背景下，房价仍然被看高。每次土拍一结束，市场总有三个群体的声音：

　　1、手中已有几套房的，地王一出，算一算，自己家的房子又升值了，不管升值后的房价是否有人接盘，但心里很踏实；

　　2、当其他投资产品市场堪忧，房地产投资前景如此可观，手有余房的人可能就会转化为投资客，地王一出，房价还得涨，买入卖出赚差价；

　　3、刚需，没买房时，房价每一次涨幅都有他们的“阵痛”。这时，要么离开合肥，要么咬牙买入。当刚需开始拥有一套房时，他的心理就会转变为不期待房价跌，随着收入水平上涨，房贷压力减小，他们可能就会变为改善客、投资客！

　　说到底，这三类人群，就是一个隐性的循环性买房群体结构！

　　面对铺天盖地的“刚需眼泪”，面对行为癫狂的“投资热潮”，合肥这座城，究竟有没有泡沫呢？

　　近日，国家统计局发布了6月全国70个大中城市的房价数据（苏州和东莞未列入），而楼哥也在【德科地产频道】处获悉一份6月全国部分城市房价泡沫排行。

　　这里的泡沫参考数据为【DK房价泡沫指数】，先来科普下这个指数的计算方法：

　　◆原理：如果新房的价格涨幅，远远超过二手房的涨幅，那么在一定程度上可以说明，这座城市的房价不够健康。

　　◆计算公式：（新房环比涨幅-二手房环比涨幅）÷（新房环比涨幅+1）×1000

　　◆结论逻辑：指数越高，代表泡沫成分越大，指数越低，代表泡沫成分越小；

　　◆备注：受供应结构、地方政府行政干预（比如对新房进行限价）等因素影响，「DK房价泡沫指数」只能在一定程度上或一个侧面反映市场状况，并不绝对。

　　DK房价泡沫指数

接下来，跟楼哥一起看看合肥究竟处于怎样的水平？

　　我们先看两张图，分别是【6月全国城市环比涨幅十强】、【6月全国城市同比涨幅十强】

6月份全国房价环比涨幅10强城市

新建商品住宅

二手房

排序

城市

环比涨幅

排序

城市

环比涨幅

1

合肥

4.9

1

厦门

4.3

2

厦门

4.7

2

合肥

3.4

3

南京

4.0

3

上海

2.2

4

深圳

2.6

4

石家庄

2.2

5

无锡

2.6

5

南京

1.9

6

惠州

2.5

6

武汉

1.9

7

上海

2.4

7

广州

1.6

8

北京

2.3

8

南昌

1.5

9

天津

2.3

9

北京

1.4

10

武汉

2.0

10

郑州

1.4

6月全国房价同比涨幅10强

新建商品住宅

二手房

排序

城市

环比涨幅

排序

城市

环比涨幅

1

深圳

47.4

1

合肥

39.7

2

厦门

34.0

2

深圳

38.5

3

上海

33.7

3

北京

33.4

4

南京

31.5

4

厦门

30.6

5

合肥

29.1

5

上海

30.5

6

北京

22.3

6

南京

19.8

7

广州

19.4

7

广州

19.7

8

杭州

17.4

8

天津

13.2

9

天津

14.6

9

杭州

11.7

10

福州

13.9

10

武汉

10.2

　　1、数据显示，在【6月全国房价涨幅环比表】中，合肥新建商品住宅位居首位，在【6月全国房价涨幅同比表】中，合肥二手房房价涨幅位居首位！

　　2、即便是在时间跨度更大的同比涨幅中，合肥新建商品住宅涨幅依然位居第5，逼近29.1%，这个数据在中国二线城市中，仅次于厦门、南京，位居第三！

　　3、数据可不可怕？真的可怕！

　　再来看6月全国房价泡沫指数排行榜

6月全国房价泡沫指数城市排行榜top10

排序

城市

新房同比涨幅

二手房同比涨幅

涨幅差

（百分点）

DK房价泡沫指数

1

南京

31.5%

19.8%

11.7%

88.97

2

西安

3.0%

-3.3%

6.3%

61.17

3

惠州

13.5%

6.6%

6.9%

60.79

4

深圳

47.4%

38.5%

8.9%

60.38

5

无锡

9.7%

3.1%

6.6%

60.16

6

福州

13.9%

7.6%

6.3%

55.31

7

杭州

17.4%

11.7%

5.7%

48.55

8

南宁

6.3%

2.9%

3.4%

31.98

9

武汉

13.8%

10.2%

3.6%

31.63

10

宁波

8.9%

6.1%

2.8%

25.71

　　1、在TOP10中，南京、西安、惠州稳坐全国状元、榜眼、探花，其中南京指数达到88.97%，逼近90；

　　2、排名前十的城市中，6个城市指数超过50，分别是南京、西安、惠州、深圳、无锡、福州；

　　3、合肥不在其列！

　　合肥在哪？

6月全国房价泡沫指数最低城市排行

排序

城市

新房同比涨幅

二手房同比涨幅

涨幅差

（百分点）

DK房价泡沫指数

1

北京

22.3%

33.4%

-11.1

-90.76

2

合肥

29.1%

39.7%

-10.6

-82.11

3

石家庄

5.8%

9.4%

-3.6

-34.03

4

牡丹江

-2.4%

0.4%

-2.8

-28.69

5

常德

-0.7%

0.7%

-1.4

-14.10

6

北海

0.1%

2.6%

-1.4

-13.83

7

昆明

17.4%

1.3%

-1.2

-11.99

8

济宁

-1.1%

0%

-1.1

-11.12

9

三亚

0.5%

1.5%

-1.0

-9.95

10

南充

0.4%

1.3%

-0.9

-8.96

　　1、在6月全国房价泡沫指数最低城市排行榜中，帝都北京位居垫底，意思是泡沫值最小！

　　2、惊，一线城市只上榜一个！

　　3、在6月全国房价泡沫指数最低城市排行榜中，合肥位于第2位，也就是全国倒数第二！

　　4、先允许楼哥致个歉（标题党了），其次，楼哥想说，这是真的么？

　　质疑

　　合肥楼市到底有没有泡沫？

　　数据本身可能不会骗人，但是不同的统计方式，也可能存在一定的偏差，相信很多看官跟楼哥有着同样的疑惑，合肥楼市到底有没有泡沫？

　　以下，楼哥整理一些个人观点，可能不权威，仅供参考：

　　1

　　根据合肥新房、二手房交易情况来看，市场交易是有支撑的，因为交易量在那放着，如果放开卖的话，一个月不到合肥就没房了。

　　以下，是合肥截止2016年第二季度市区、三县的库存数据

合肥市区

长丰县

肥西县

肥东县

2015一季度

33408

15747

8549

6990

2015二季度

32520

15070

8744

6514

2015三季度

30595

14480

10305

5910

2015四季度

24073

12751

7961

8003

2016一季度

13424

5338

4590

6270

2016二季度

9542

4928

3062

3941

合肥市区住宅库存单月走势图

　　客观来说，不足万套的库存，是绝对不健康的。而从3万套跌至9千套，合肥只用了短短半年。

合肥单周销量走势图

合肥单周销售情况走势变化表

日期

销售套数

销售均价

2.27-3.4

1426

8197.73

3.5-3.11

2534

8984.11

3.12-3.18

1537

8736.54

3.19-3.25

1884

9122.42

3.26-4.1

2334

11101.43

4.2-4.8

2186

8937.89

4.9-4.15

1306

10000.66

4.16-4.22

1499

9775.77

4.23-4.29

1604

10856.07

4.30-5.6

1018

10148.27

5.7-5.13

1129

11922.70

5.14-5.20

1555

10247.73

5.21-5.27

645

10812.37

5.28-6.3

2585

11045.30

6.4-6.10

1884

11458.98

6.11-6.17

2244

11934.93

6.18-6.24

3773

11763.52

6.25-7.1

3722

10641.33

7.2-7.8

604

10785.70

7.9-7.15

765

10934.52

再看合肥住宅单周均价走势图

　　合肥近两周的销量确实跌了，但背后原因是限贷新政的落定，造成了市场的短期制冷。在均价走势方面我们看到，整体趋势仍然是上浮的，这就很可怕！

　　2

　　合肥房价直逼武汉，并非其总体经济强于武汉，而是和体量与近年来人口快速流入需求旺盛相关。另一方面，合肥房价在追赶南京的路上也不遗余力！

　　备注：数据来自各地政府统计公报或人口普查数据

　　而截至2015年年底，据市统计局发布数据，以合肥市1%人口抽样调查数据，结果显示，2015年末，全市常住人口779万人，比上年增加9.4万人。

　　截至2015年末，全市净流入常住人口61.3万人，比上年末增加4.5万人，增长7.9%，其中市区净流入常住人口124.3万人。

　　总体来说，还是供需关系为基本面。在一二线热点城市渐趋收紧人口流入的背景下，不少购房者开始选择退居二线中等、三四线城市置业！

　　3

　　此轮房产救市，与合肥近年经济/人口需求，在时间上的契合。

全国百城6月新建住宅价格指数

近9年合肥住宅均价走势

　　数据可见，合肥房价在2016年开始出现大幅上涨。主要是因为此前合肥房价基数较低，形成房价快速补涨！

　　4

　　薪资水平与房价！

　　不得不说，房价的猛涨，对比可怜兮兮的收入水平，确实令人唏嘘不已！

　　截取一点合肥学院房地产研究所副所长凌斌的观点：在经历了三个2.3%，一个2%之后，2016年6月，我国的CPI重新回到了不景气的“1时代”，1.9%。说明经济下滑势头难改、企稳困难、形势严峻，说明相对繁荣的房地产业依旧要发挥支柱性作用。教书匠再说句让刚需者心碎的真心话：房价上涨比房价下跌更为重要！

　　所以，就收入与房价这方面，楼哥也不好说什么！

　　5

　　城市规划建设！

　　近年来，国务院已对长三角地区多个城市的总体规划作出批复。在目前已公布的批复中，国务院对合肥如何定位？合肥的发展蓝图中，又有哪些要点与上海有关？长三角城市群布局中，合肥承担什么角色？

　　目前已发布的批复中，国务院也对部分城市在长三角城市群中的角色作了定位：

　　南京：国家东部中心城市

　　合肥：长三角城市群副中心城市

　　杭州：长三角中心城市之一

　　宁波：长三角南翼经济中心

　　无锡：长三角中心城市之一

　　常州：长三角中心城市之一

　　南通：长三角北翼经济中心

长三角城市群空间格局

　　国务院文件中，将南京、合肥列为国家重要的教育科研基地，杭州也是浙江省的科教中心。

　　合肥是国家重大科学工程布局重点城市，拥有三所国家实验室、四座重大科学装置和包括中国科技大学、安徽大学、合肥工业大学等在内的一批高等院校、科研院所，高端科技人才汇集。

　　除了教育科研基地，合肥同样是国家重要的现代制造业基地。合肥将落实“中国制造2025”和“互联网+”行动计划，加快传统产业新兴化，加快工业化和信息化融合。到2020年，传统制造业产值达到9000亿元。

　　写在最后

　　合肥有没有泡沫？是一个众说纷纭的话题，也是一个三言两语说不清的话题！

　　而关于合肥目前楼市，以及未来走势，我们姑且看看合肥学院房地产研究所副所长凌斌怎么说：

　　国家统计局2016年6月份70个大中城市的房价指数又公布了，合肥因为新房价格环比涨幅4.9%，名列第一，又一次的被推上了风口浪尖。

　　应该说合肥楼市的限贷跟国家统计局70个大中城市的房价指数密切相关。在这个指数体系，大家看不到实际的房价，只能看到房价的涨幅。因此，房价比厦门、南京、苏州、武汉、郑州等城市低很多的合肥，首先成了限贷的对象。

　　如此这般选择楼市调控的对象，传导了一种错误的观念，即：房价高不可怕，比如厦门、南京、苏州、武汉、郑州的城市；可怕的是房价涨幅较快，比如合肥。正是这种错误观念的作用，近期南京、武汉、郑州又了新一批的地王，又出现了面粉贵过面包的不良循环。由此可见，基于国家统计局70个大中城市房价指数这个不科学的体系来施策楼市，可能事与愿违。

　　从进入7月份限贷政策的合肥楼市看，7月第一周商品住宅成交量从以往动辄的2000至3000套下降到了600多套，第二周上升到了900多套，限贷政策短暂的压住了成交量，而房价依旧是在10000以上，几乎没有受到限贷的影响。预计随着时间推移，合肥楼市的周成交量还会恢复到2000套左右，而房价可能还会小幅上涨。从老百姓买房的实际情况看，限贷前买房难，限贷后还是买房难。开发商居高临下，不守规矩、不尊重购房者的局势并没有因为限贷政策而出现根本性的改观。

　　要想楼市有所改观，我认为一是完善国家统计局的70个大中城市的房价指数体系，在公布房价涨幅的同时，公布房价的平均值和中位数，用房价的高低而不是房价的涨幅来排名，不要用不科学的方法来误导市场；

　　二是在土地的供应数量、速度，尤其是供应价格等供给侧上下功夫，而不是从限制消费者贷款，限制消费者购买数量的需求侧上动刀子。简单地说就是：正确的指南针才能寻找到正确的方向，合适价格的面粉才能做出合适价格的面包。

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