房地产行业是国家支柱产业及重要基础产业，对国民经济发展贡献显著，同时也是地方政府主要的财政收入。由于房地产行业自身具有特殊性，房价上涨主要受人口数量和经济增长等多种因素决定。刘全分析认为，政府主推城市化全面提速，城市化发展还需要20年才能趋于稳定。城市化发展将是房地产市场需求的重要条件，10年后房地产市场也不会出现崩盘或停止增长，当然这种趋势应该稳步放缓。

　　2017年12月，金融机构人民币各项贷款余额120.1万亿元，同比增长12.7%，增速比上年末下降0.8%；人民币房地产贷款余额32.2万亿元，同比增长20.9%，增速比上年末低6.1%；2017年末，房地产开发贷款余额7万亿元，同比增长21.7%，增速比上年末高9.5%。刘全分析认为，房产价格主要受由市场供求关系所决定，房价上涨或下跌也会受居民加杠杆及货币超发等宏观金融政策影响。

　　据中原地产最新调查数据显示，2018年1-2月，房地产开发企业房屋施工面积632002万平方米，同比增长1.5%，增速比去年全年下降1.5%。其中，住宅新开工面积13032万平方米，增长3.5%。房屋竣工面积14184万平方米，下降12.1%；商品房销售面积14633万平方米，增速同比上年全年下降3.6%。刘全分析认为，受楼市调控及政策利空叠加等作用影响，房地产商开发投资住宅项目增速同比上年明显放缓，新建住宅销售额也出现不同程度的小幅回落。

　　刘全分析认为，高房价深层次的原因是资源配置失衡，导致大量人口集聚在一二线城市，城市空间有限导致房价持续走高。改变高房价必须要从公共资源上解决，在三四线城市均衡配置优质社会公共资源。通过城市群的构建，把高度集中的核心城市的资源向外分配，通过大中小城市规模结构的合理化配置解决大城市过高的房价。

　　刘全分析认为，全国大中城市土地价格逐年保持在二位数以上攀升，通货膨胀带来的货币贬值等导致住宅开发成本上涨。全国城市化快速发展，未来20年中国将有2亿多人口迁居城市。大中城市首次置业及改善性需求市场潜力巨大，为房地产市场提供强大动力。中国房价持续上涨30多年，主要是人口众多及经济快速增长为支撑。房价每年上涨10%，从通货膨胀及土地价格等成本性上涨分析显然过于保守。

　　作者：刘全，房地产专家、法学专家。

　　创作：2018.3.19